단기 임대업 공간대여 삼삼엠투 수익성과 문제점
원룸, 오피스텔, 아파트를 일주일 단위로 단기간 빌려주는 단기 임대업이자 공간 대여 사업인 삼삼엠투의 수익성과 문제점을 살펴보려고 합니다. 단기 임대 허가 사항과 삼삼엠투로 수익내는 방법, 수익성 있는 지역 선택 방법, 수익성 계산, 법률상 불법에 해당하는 조건 분석 정보입니다.
단기 임대업 공간대여 삼삼엠투 수익성과 문제점
단기임대 사업 삼삼엠투로 시작하는 방법: 창업 정보
단기임대 사업은 빈방을 활용하여 추가 수입을 얻는 방법이지만 사업 시작 전에 준비해야 할 사항들이 있습니다. 사업자등록이나 허가, 운영, 수익 창출, 주의 사항 등 단계별로 자세히 알아보겠습니다.
에어비앤비는 숙박업으로 분류되고 단기 임대는 임대업으로 분류되며 최소 6박 7일 이상 계약해야 임대업이 됩니다. 단기 임대는 보통 1주일~2달씩 장기임대로 원룸, 투룸, 오피스텔, 아파트를 빌려주는 공간 임대 사업입니다
주택 소유주가 아닌 세입자도 임대 사업자로 방을 빌려줄 수 있는데 대신 건물주에게 전대 동의를 받아야 합니다.
삼삼엠투(비슷한 리브애니웨어)에는 사업자 등록이나 서류 제출은 필요 없지만 사업자 등록 종목 선택은 아직 정확한 종목은 없어서 "공간 대여업"을 많이 선택하는데 공유 숙박업이란 사업자 코드가 없기 때문입니다.
1. 단기임대 허가와 규제 사항
숙박업은 공중위생관리법을 따르지만, 단기임대는 민법 적용을 받고 설립시 의무 사항과 시설 기준도 없습니다. 단, 임차인이라면 건물주의 전대차 동의를 받아야 합니다. 지역 제한도 없고 숙소 제한도 없으며 투숙객 제한도 없습니다.
2. 삼삼엠투로 단기임대 사업하는 방법
임대인(우리=호스트)이 삼삼엠투 앱에 단기 임대할 방 사진과 위치, 가격, 옵션 등 정보를 등록합니다.
- 게스트(손님=게스트)가 앱에서 보고 승인 요청 함
- 임대인(호스트)가 며칠 사용할 것인지를 확인하고 승인 함
- 앱에서 보증금과 전체 금액을 선불로 결제하면 계약이 확정
- 게스트가 예약일에 입주하고 정산금을 냄
- 게스트가 퇴실하면 호스트가 방의 이상을 확인하고 보증금을 돌려 줌
게스트는 사진과 설명, 위치를 보고 방문하기 전에 계약을 진행합니다. 만약 사진이나 설명이 실제와 다르면 게스트는 계약을 취소할 수 있습니다.
단기 계약은 임대차 거래 신고 대상에서 제외이며, 임대 소득에서 주택 임대료는 부가세가 없는 항목입니다.
사업자는 전대업으로 등록하거나 건물주의 전대 동의만 받으면 합법입니다. 삼삼엠투 수수료는 이용 금액의 3.3%(부가세 포함)입니다.
게스트는 임대료와 관리비를 입주 전에 선불로 삼삼엠투에 결제하고, 게스트가 입주하면 삼삼엠투가 호스트에게 정산됩니다. (입주 후 당일~최대 10일)
호스트가 직접 게스트에게 임대료 현금영수증, 전자세금계산서 등을 직접 발급해야 하며 사업자가 없다면 간이 영수증을 발급합니다. 게스트가 지불하는 계약 수수료는 삼삼엠투 고객센터에서 게스트에게 발급하고 있습니다.
호스트는 게스트와 계약한 내용을 취소할 수 없으며 강제 취소는 위약금과 이용정지 불이익이 있습니다. 일정 변경은 호스트와 게스트가 합의하고 삼삼엠투 고객센터에 통보합니다.
1주일 미만은 계약할 수 없으며, 게스트 보증금은 33만 원, 고시원은 10만 원입니다.
게스트 실수로 물품 파손, 관리 초과 등은 게스트에게 손해배상을 청구할 수 있으며 33만 원 보증금에서 우선 호스트에게 보상하는 것도 가능합니다.
삼삼엠투에서 별도로 게스트와 계약서를 작성하지는 않지만 법률상 동일한 효력이 있다고 합니다. 삼삼엠투는 피해보상 보험이 있는데 물품 1천만, 화재 1억, 도난 1백, 퇴실 지연 1백, 특수 청소 1백, 변호사 선임 1백만 원 한도로 자동 가입된다고 합니다.
3. 잘 팔리는 방 조건
첫째는 위치입니다. 방문자가 많은 강남이나 홍대, 휴양지로 좋은 바닷가, 고층 오피스텔도 인기 있습니다. 병원 실습이 있는 병원 근처라거나 대학교 인근도 군대나 특수한 이유로 단기방 수요가 많은 것 같습니다. 교육이나 특별한 행사가 많은 지역도 수요가 많다고 합니다.
둘째는 옵션이 많은 방이 계약이 잘되고 더 높은 금액을 받을 수 있습니다. 에어컨, 냉장고, 세탁기, TV, 인터넷 (와이파이), 책상, 침대, 푹신하고 포근한 침구 등이 있어야 합니다. 게스트가 생활할 수 있도록 모든 물품이 구비되어 있는 곳을 찾습니다. 아주 좋은 침구를 경험했다는 리뷰가 많이 보입니다.
셋째는 사진 같습니다. 살펴보다 보니 사진에 조명을 잘 활용하여 감성적인 방이 눈에 띄었습니다. 예약을 확인하니 압도적으로 예약률이 높았으며 호스트를 확인하니 모두 한 분이 운영하는 곳이더군요.
4. 임대 기간과 수요 종류
평균 임대 기간은 한 달 정도, 새 아파트 입주를 기다리던 분이 가장 길게 썼으며 4개월이었습니다. 장기 출장 때문에도 오시고 가족의 간병을 위해 병원 근처 원룸을 구하기도 하고 신혼부부를 방문하는 부모님이나 친구를 방문하는 분도 단기 임대를 구하기도 합니다.
위 사진은 2025년 1월 8일 주택 예약 가능 일자를 확인한 사진입니다. 1월은 17, 18, 25일이 비었고 2월은 13일 이후도 예약이 되어 있으며 3월 초도 예약이 되어 있었습니다. 평촌역 고급 오피스텔 27층으로 안양 시청과 한림대 병원 도보 5분 거리에 있으며 1주일 임대료가 30만 원입니다. 잠시 거주하는 것이니 고층 뷰를 좋아하는 것 같습니다.
5. 수요가 있는 지역 확인하는 방법
좋은 지역을 찾는 방법은 원하는 지역의 15분 거리에 있는 기존 임대 물건의 예약률을 확인하는 방법이 가장 확실합니다. 1~2개월 예약률이 높은 지역이라면 수요가 있는 지역이라고 생각하면 됩니다. 그리고 왜 이곳에 단기 임대 수요가 있는지를 확인하는 것이 두 번째로 중요합니다.
에어비엔비는 핫한 지역의 여행자 위주지만 삼삼엠투는 실생활 수요가 많은 지역이 좋습니다. 여기서 중요한 포인트는 그 수요를 받쳐줄 세대수가 존재하는 지역이어야 합니다.
전월세 수요와 한 두달 단기 수요가 다른데 신도시는 젊은 부부가 많은데 부모님이나 친구들이 놀러 오면 1~2주일씩 방을 잡아줍니다. 예전에는 자기 집에 방을 따로 내어줬지만, 요즘은 아예 따로 잡아주는데 그런 수요가 있는 곳을 찾는 것이 중요합니다.
원룸도 충분하지만, 가족 이용이 많은 지역은 투룸, 쓰리룸도 괜찮습니다.
홍보 방법은 당근마켓의 부동산 코너, 피터팬도 있지만 문의는 하지만 바로 예약하고 결제가 안되어 삼삼엠투나 리브애니웨어를 이용하는 편입니다. 단기로 살기를 검색하면 삼삼엠투 광고가 뜨기 때문에 그것을 보고 많이들 이용하고 부동산에서도 단기 방은 삼삼엠투를 이용하면 된다고 알려준다고 하네요.
6. 집 구하는 중요 포인트
지역을 정했다면 공실이 있는 낡은 집도 괜찮습니다.
집주인 입장에서 여러 사람이 이용하고 단기로 빌려주는 것이라서 싫어하는 분들이 많습니다. 그래서 상관없다는 집을 구하기까지 노력과 인내가 필요한 것 같습니다,
새집이 좋기는 하지만 새집은 월세가 더 높으므로 수익성이 오히려 떨어집니다. 어차피 사는 사람들은 외관보다 내부가 중요하기 때문에 새집 여부는 중요하지 않습니다.
단기임대 수요는 가성비를 더 원합니다. 멋지고 좋은 인테리어를 원한다면 호텔을 가시면 되니까요. 단기임 대를 찾은 이유는 필요한 장소에 적당한 수준의 가격이 싼 거주 공간을 원한다는 뜻이니까요. 그래서 좀 오래된 공실을 보여달라고 부동산에 말하면 집주인도 임대가 안 되는 고생을 해봐서 전대차를 거절하지 않더라는 팁입니다.
아파트도 괜찮은데 주거가 편한 로열동과 로열층은 임대료가 높은데 단기 임대를 원하는 분들은 임대료가 낮은 곳을 좋아하지, 로열층을 원하지는 않습니다. 더 비싼 로얄층을 원하는 분들은 호텔을 찾으시겠죠.
중개하시는 분들은 어려운 공실을 해결되니 좋아하시고 괜찮은 공실이 있다고 먼저 연락이 오는 경우도 있습니다.
현관 비밀번호는 사람이 바뀔 때마다 바꾸는 것이 안전을 위해 좋습니다.
집안 서랍장과 냉장고 문에는 사람 사는 집처럼 "오늘의 집"에서 종이 포스터를 사서 꾸몄다고 합니다.
게스트 입장에서 자주 생각을 해봅니다. 주변 매물들과 비교를 해서 가격을 적절하게 맞히거나, 입주와 퇴실 시간을 자유롭게 조정하는데 상당히 만족도가 높습니다. 그리고 안내 사항은 꼭 입주 전에 미리 보내드리고, 책자로도 만들어서 비치를 해놓고 있습니다.
게스트 분들이 입주하면 꼭 문의 사항이나 불편한 점이 있는지 확인하고 있습니다. 그 과정에서 확인되는 문제는 최대한 빨리 조치를 해드리고 있어요.
7. 단기 임대 원룸 수익 계산과 주의 사항
오피스텔 하나를 보증금 1,000, 월세 60에 구했다면 매출에서 수수료와 관리비 등을 제하고 한 달 대략적인 수익은 60~100만 원 정도를 번다고 합니다. 대략 월세의 100% 이상 수익이 나오는 것으로 원룸 계약 인원은 기본 2인이지만 추가 인원이 있으면 추가 비용을 받고, 주차 요금도 따로 받기 때문에 이런 경우에는 수익이 높아집니다.
이 오피스텔 임대는 일주일 기준 290,000원부터이고 관리비는 주차비도 별도로 받는데 관리비에서도 조금은 수익이 됩니다. 인원 추가와 침구 추가, 주차 등록도 추가 비용을 받습니다.
참고 - 50대 창업 아이템 22가지 모음
참고 - 프랜차이즈 금액별 예상 창업 비용 59개 브랜드 비교
8. 삼삼엠투 불법? 기준
단기 임대 자체는 아무 문제가 없어서 불법이 아닙니다. 주의할 점은 기본 옵션 이외에 수건이나 샴푸와 같은 어메니티와 침구류를 제공하면 숙박업에 해당어하여 구청의 불법 숙박 신고 단속을 받을 수 있습니다.
숙박업 판단 기준에 침실과 욕실의 분리, 침실에 침대와 침구를 구비하는 것으로 공간만 제공하는 것이 아닌 투숙에 필요한 침구와 가구 등을 함께 제공하는 것이라고 합니다.
대법원 판례(2013도 7947 판결) 숙박업에 해당하는 요건은
- 침실에는 침대, 침구, 소파 등이 구비됨
- 용도(숙박과 대실)와 이용 시기(주중과 주말)에 따라 요금 구분됨
- 타월과 1회용 면도기, 위생용품 등 제공됨
- 침대 시트 교환, 객실 청소, 모닝콜 등 부대 서비스 제공 등
공중위생관리법 위반 판례 기준의 숙박업에 해당하는 요건은
- 객실에 샴푸, 수건, 침구류 등 구비
- 침대, 침구류, 냉장고, 조리시설 등 시설 구비
- 객실 청소, 타올 교체, 세면도구 비치 등 서비스 제공
9. 단기 임대와 숙박시설 구별 기준
단순히 집을 빌려주는 것은 숙박업 신고 없이도 합법이지만, 집을 빌려주면서 숙박을 위한 시설과 서비스를 제공하면 숙박시설이다.
숙박시설 핵심 요소는 침대, 침구류(베개와 이불), 타올(수건), 1회용 면도기, 1회용 세면도구, 위생용품, 냉장고, 조리도구(냄비, 그릇, 컵, 수저 등), 객실 청소, 모닝콜, 타올 교체, 조식 제공 등이지만
풀옵션 오피스텔이나 원룸도 침대, 냉장고가 제공된다. 그리고 삼삼엠투 주장으로는 세면도구와 수건만 숙박시설이 아니니 개인이 준비하라고 함
- 타올(수건), 1회용 면도기, 1회용 세면도구, 위생용품은 제공하지 말 것
- 객실 청소, 모닝콜, 타올 교체, 조식 제공 등은 제공하지 말 것
침구류(베개와 이불), 조리도구(냄비, 그릇, 컵, 수저 등), 헤어드라이기 등 소규모 가전제품 등은 판단이 어렵네요.
지금까지 단기 임대업 공간 대여 사업인 삼삼엠투의 수익성과 문제점에 관해 알아보았습니다. 분명 수요도 있고 공급도 있어서 시장이 있는데 에어비엔비처럼 어떤 부분은 불법으로 규제될 수도 있다는 점도 고려해야겠습니다.