가게 임대 전 필수 체크 사항 1종/2종 근생 용도와 주차, 소방 가이드
1종, 2종 근린생활시설 임대, 용도 제한부터 주차, 소방 시설까지, 임차인이 꼭 알아야 할 모든 정보를 쉽고 친절하게 알려드립니다. 성공적인 상가 계약을 위한 필수 체크리스트
가게 임대 전 필수 체크 사항 1종/2종 근생 용도와 주차, 소방 가이드
안녕하세요! '내 가게 마련 성공 가이드'입니다.
오늘은 많은 분들이 궁금해하시고, 또 가장 헷갈려 하시는 1종/2종 근린생활시설 임대 시 반드시 확인해야 할 체크리스트에 대해 이야기해보려고 해요.
1종/2종 근린생활시설, 임대 전 반드시 확인해야 할 것들
내 꿈의 가게를 열기 위해 상가를 알아보실 때, '근린생활시설'이라는 말을 많이 들어보셨을 거예요. 그런데 1종과 2종이 뭐가 다르고, 또 뭘 확인해야 하는지 막막하셨죠?
오늘 이 글만 읽으면 더 이상 고민 끝! 나중에 골치 아픈 문제를 예방할 수 있는 꿀팁들을 대방출합니다.
※ 위 사진은 건축물대장의 첫 페이지인 "갑"구입니다. 건물주(소유자)가 누구인지 현황과 건축물의 주 용도, 지구단위 계획 등을 확인할 수 있습니다.
1. 층별 용도 제한, 이거 모르고 계약하면 큰일 나요!
가장 중요한 첫 번째는 바로 '용도 제한'입니다. 여러분이 하고 싶은 사업이 해당 건물의 용도에 맞는지 꼭 확인해야 해요. 만약 맞지 않는 용도로 계약했다가는 나중에 영업정지나 철거 명령을 받을 수도 있답니다. 상상만 해도 아찔하죠?
가. 1종 근린생활시설 (우리 동네 필수품)
주민들이 일상생활에 꼭 필요한 시설들이에요. 예를 들면 동네 슈퍼, 미용실, 세탁소, 의원, 약국, 소매점 등이 여기에 속해요. 주로 우리 생활과 밀접한 서비스 업종이 많죠.
카페의 경우, 일반적인 휴게 음료만 판매하는 곳은 1종 근린생활시설에서도 가능해요.
나. 2종 근린생활시설 (조금 더 특별한 곳)
1종보다는 조금 더 다양하고 규모가 있는 시설들이에요. 일반음식점(식당), 주류를 판매하는 카페, 학원, 공연장, 독서실, 사진관, 부동산 중개업소, PC방, 고시원, 제조업소(수리점 등), 체육도장 등이 여기에 포함돼요. 우리가 흔히 가는 식당이나 술도 파는 카페는 대부분 2종 근생이겠죠?
"친구가 운영하는 예쁜 카페인데 맥주도 팔더라, 그럼 2종 근생이겠네!" 라고 생각하시면 됩니다.
특히, 음식점이나 카페를 창업할 계획이라면 주류 판매 여부가 1종과 2종을 나누는 중요한 기준이 되니 꼭 염두에 두세요. 1종 근생에서 주류를 판매하면 불법이 될 수 있어요!
참고 - 건축물 용도에 따른 1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설 예시 차이 비교입니다. 시설 종류는 29가지가 있으며 1종 근생 업종과 면적 기준 그리고 2종 근생 업종과 면적 기준 정보이며 면적에 따라 2종 근생이거나 면적을 넘으면 다른 시설로 분류됩니다.
★ 핵심 체크포인트!
임대하려는 상가 건물의 건축물대장을 꼭 확인하세요!
건축물대장에는 해당 건물의 층별 용도가 정확히 기재되어 있어요. 만약 내가 주류를 판매하는 카페를 하려는데 해당 층의 용도가 '제1종 근린생활시설(소매점)'으로 되어 있다면, 영업 시작 전에 '용도 변경'을 해야 할 수도 있습니다. 용도 변경은 시간과 비용이 들고, 안 될 수도 있으니 계약 전 반드시 확인해야 해요!
어디서 확인하나요?
정부24 웹사이트에서 건축물대장을 열람하거나 발급받을 수 있습니다. (검색창에 '건축물대장'이라고 치면 바로 나와요!) 추가로 해당 시/군/구청의 건축과나 민원실에 문의해도 친절하게 알려줍니다.
아래 사진은 건축물대장 뒤 페이지에 있는 "을"의 내용으로 해당 건물의 층별, 구획별 제한된 용도를 확인할 수 있는 건축물 현황 서류입니다.
2. 주차 공간, 손님들이 편하게 오갈 수 있을까?
장사할 때 주차는 정말 중요하죠! 손님들이 불편하면 아무리 맛있는 음식점이나 좋은 서비스라도 다시 찾아오기 망설여질 거예요. 건물에 충분한 주차 공간이 확보되어 있는지, 그리고 임차인이 사용할 수 있는 전용 주차 공간은 따로 있는지 꼭 확인해야 합니다.
가. 주차 대수 기준
건물 규모나 용도에 따라 법적으로 확보해야 하는 주차 대수가 정해져 있어요. 이 기준에 맞게 주차 공간이 확보되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다. (보통은 건물 관리사무소나 임대인에게 문의하면 알 수 있어요.)
나. 실질적인 주차 가능 여부
법적인 주차 대수만 중요한 게 아니에요. 실제 주차가 얼마나 편리한지도 중요합니다. 주차 공간이 좁거나, 다른 점포들과 주차 경쟁이 치열하다면 손님들이 불편함을 느낄 수 있겠죠.
"주변에 주차할 곳이 마땅치 않은데, 혹시 유료 주차장이라도 근처에 있을까?" 하는 점도 함께 고려해 보세요.
★ 핵심 체크포인트!
계약 전, 반드시 직접 방문해서 주차장을 확인해 보세요. 혼잡한 시간대에 방문해서 주차 난이도나 실제 주차 가능 대수를 파악하는 것이 가장 정확합니다. 임대인에게 '임차인 전용 주차'가 가능한지, 가능하다면 몇 대까지 가능한지 명확히 확인하고 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
※ 위 사진은 건축물대장의 업종 변경에 사항을 기록한 페이지입니다. 1종 소매점에서 - 1종 의원 - 사무소 - 2종 음식점 - 휴게 음식점으로 변경한 내용입니다. 2종이 가능한 건물은 1종/2종 용도 변경이 많이 어렵지는 않습니다.
3. 소방 시설, 가게와 손님의 안전, 규제 사항 체크!
불의의 사고는 언제든 일어날 수 있죠. 특히 많은 사람이 오가는 상업시설은 소방 시설이 더욱 중요합니다. 임대하려는 건물이 소방 안전 기준을 잘 지키고 있는지 확인하는 것은 임차인의 의무이자, 나와 손님들의 생명과 안전을 지키는 일입니다.
가. 소방 시설 작동 여부
소화기, 스프링클러, 화재감지기, 비상구 유도등 등이 제대로 설치되어 있고 작동하는지 확인하세요.
나. 정기적인 소방 점검
건물이 정기적으로 소방 점검을 받고 있는지, 그리고 점검 결과는 어떤지 확인하는 것이 좋습니다.
다. 피난 안내도 확인
비상시 대피할 수 있는 피난 안내도가 잘 비치되어 있는지도 확인해 보세요.
★ 중요! 층별 소방시설 규제 기준!
특히, 내가 임대하려는 공간이 건물의 2층 이상에 위치하거나, 지하층에 있다면 소방법상 더 엄격한 기준이 적용될 수 있습니다.
2층 이상 또는 지하층 필수 체크
일정 규모 이상의 음식점, 학원 등 다중이용업소의 경우, 비상구를 별도로 설치하거나, 스프링클러, 자동화재탐지설비 등 특정 소방시설 설치가 필수입니다.
만약 임대하려는 공간이 이러한 기준에 미달한다면, 여러분이 직접 추가 공사를 해야 할 수도 있고, 영업 허가가 나지 않을 수도 있어요. 이는 상당한 비용과 시간이 드는 일이니, 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
"내가 하려는 PC방이 3층에 있는데, 비상구는 제대로 되어 있을까? 스프링클러는 설치되어 있겠지?" 이런 질문을 던져보고 직접 확인하는 지혜가 필요해요.
참고 - 건축물 스프링클러 설치 대상 기준과 소방 대상물 분류기준
소방 시설법에 따른 건축물 스프링클러 설치 대상 기준과 소방 분류기준에 대한 기준입니다. " 소방시설법 시행령 " 집회시설, 판매시설, 6층 이상 건물, 의료시설, 창고시설, 지하가, 기숙사, 교정시설별 설치 기준과 창문이 없는 층 기준, 소방 대상물 기준, 물분무등 소화설비 종류입니다.
★ 핵심 체크포인트!
건축물대장에 '소방안전관리' 관련 내용이 기재되어 있기도 합니다. 만약 의심스러운 부분이 있다면, 해당 소방서나 관할 구청 안전관리과에 문의하여 자세한 정보를 얻을 수 있습니다. 혹시 불법 건축물이라거나, 소방 시설 미비로 과태료가 부과된 이력이 있는지 등을 확인하는 것도 방법입니다.
4. 기타 놓치면 아쉬운 체크리스트
위 세 가지 외에도 임대 계약 전 확인하면 좋은 사항들이 많아요.
가. 전기 용량
내가 설치하려는 기기(냉장고, 에어컨, 조리기구 등)가 많거나 전력 소모량이 크다면, 건물의 전기 용량이 충분한지 확인해야 합니다. 나중에 전기 용량 증설은 추가 비용이 발생하고, 건축주가 조치해야 하는 경우도 있어서 쉽지 않을 수도 있어요.
나. 수도 및 배관 상태
식당이나 미용실처럼 물을 많이 쓰는 업종이라면 수도 압력이나 배수 시설이 원활한지 확인해야 합니다. 하수 역류 같은 문제가 없는지 주변 상인들에게 슬쩍 물어보는 것도 팁이에요!
다. 간판 설치 가능 여부
내가 원하는 크기와 형태의 간판을 설치할 수 있는지, 건물 외벽에 간판을 달 수 있는 위치나 규제가 있는지 미리 확인하세요. (옥외광고물 허가와 관련된 내용입니다.)
라. 주변 상권 분석
내가 하려는 사업과 시너지를 낼 수 있는 상점들이 주변에 있는지, 유동인구는 어떤지, 경쟁 상점은 얼마나 되는지 등 기본적인 상권 분석은 필수겠죠?
서울 지역의 평균 카페 매출액이 높은 지역 상위 5개 지역의 상권 정보와 매출액 정보입니다. 그리고 카페 투자 비용과 수익률 계산 방법 예시 정보로 카페 창업에 참고하세요.
마. 권리금 유무 및 회수 가능성
기존 임차인이 있다면 권리금을 요구할 수 있습니다. 권리금은 법적으로 보호받는 부분이 있으나, 항상 회수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 시세와 비교해 보고 신중하게 결정하세요.
바. 누수, 균열 등 건물의 하자 여부
계약 전 꼼꼼하게 건물을 둘러보면서 누수 흔적이나 벽면 균열 등 건물의 하자가 있는지 확인해야 합니다. 나중에 수리 비용 문제로 분쟁이 생길 수 있어요.
사. 현실적인 체크 방법
계약서에 도장을 찍기 전에는 반드시 두 번, 세 번 확인하고 궁금한 점은 건물주와 부동산 중개사, 관련 전문가에게 충분히 확인해야 합니다.
그리고 그들도 잘못 아는 경우도 많고 문제가 생기면 아무도 책임지지 않아요. 이전에 같은 종목으로 영업했어도 불법이나 시정 명령 등 어떻게 할 수 없어서 과태료를 계속 내는 경우도 있어요. 물론 건물주나 부동산 중개인이 이걸 알고도 알리지 않았다면 배상을 청구할 수 있기는 하지만, 이 과정도 머리 아프죠.
가장 확실한 방법은 일단 체크해서 문제가 없다면 계약서 특기 사항에 "행정적인 문제가 있으면 배상 없이 계약을 파기한다."라고 넣고 계약서를 작성합니다. 그리고 계약서를 들고 구청 공무원을 만나서 창업하려는 업종이 가능한지 확인하고 계약을 진행하면 됩니다.
참고하면 좋은 관련 링크
건축물대장 발급/열람 - 정부24에서 민원서비스 - 건축물대장 등본(초본) 발급(열람)항목에서 발급하기 - 수수료 건당 500원, 열람 300원, 인터넷 발급 열람은 무료입니다.
국가법령정보센터 (건축법 등 확인) 필요시 '건축법', '주차장법', '소방시설 설치 및 관리에 관한 법률' 등 검색하여 참고
소방청 홈페이지 (소방 관련 정보 확인)
이상은 건축물대장의 1종, 2종 근생시설에 관한 설명이었으며 여러분의 성공적인 창업을 응원합니다.